Principio di buona fede quale strumento per la rinegoziazione del canone di locazione per emergenza sanitaria da COVID – 19

Ordinanza del Tribunale di Roma 27 agosto 2020

Principio di buona fede quale strumento per la rinegoziazione del canone di locazione per emergenza sanitaria da COVID – 19:

La situazione emergenziale da COVID – 19 ha notevolmente influenzato le condizioni economico sociali di ogni consociato, incidendo in particolar modo sugli equilibri economici delle attività commerciali che -pur interrompendo o vedendo temporaneamente ridotte le proprie attività lavorative- non godono di rimedi specifici volti a giustificare l’inadempimento, la sospensione o la riduzione dei canoni di locazione.

A ben vedere, l’adozione dei provvedimenti emergenziali ha reso impossibile – pur se temporaneamente - l’esercizio di diverse attività commerciali, senza nulla disporre relativamente prestazioni principali, ossia la messa a disposizione di locali idonei all’uso che ne è consentito ai sensi del contratto, né sulla prestazione principale del conduttore, ovvero il pagamento del canone.

Infatti, la normativa emergenziale del governo non si è occupata della situazione relativa ai contratti di locazione delle attività commerciali, pertanto, è stata necessaria l’analisi della disciplina codicistica di settore per valutare la possibilità per il conduttore di un immobile adibito ad uso commerciale di sospendere il pagamento del canone ovvero attendersi la riduzione dello stesso

Orbene, la situazione pandemica integra certamente un evento sopravvenuto e straordinario del tutto imprevisto ed imprevedibile, tale da comportare un’alterazione dell’equilibrio contrattuale che esula dalla normale alea di rischio contrattuale.

Ebbene, i rimedi di gestione delle c.d. sopravvenienze si distinguono in due diverse tipologie:

• Rimedi abdicativi o caducatori che determinano la liberazione del vincolo contrattuale quali la risoluzione per eccessività sopravvenuta che determinerebbe quindi la risoluzione del contratto di locazione.
• Rimedi manutentivi che consentono di distribuire il pregiudizio sopravvenuto tra le parti attraverso una modifica del contratto che ne garantisca la conservazione

Nell’ipotesi in cui il conduttore non abbia l’obbiettivo di far cessare il contratto di locazione, ma abbia, invece, interesse a mantenere in essere il rapporto negoziale, assumono particolare rilevanza gli obblighi di buona fede e correttezza che i contraenti sono tenuti a rispettare.

Infatti, pur non esistendo una norma espressa che imponga un obbligo di rinegoziazione del contratto, è possibile ricorrere ai principi di solidarietà sociale di cui all’art. 2 Cost. nonchè ai principi di buona fede nell’esecuzione del contratto di cui all’art 1375 c.c., quali espressione appunto del dovere inderogabile di solidarietà sociale..

Ebbene, proprio alla luce della recente giurisprudenza, la buona fede oltre a rappresentare una clausola generale volta a regolare l’esecuzione del contratto, diviene fonte del “diritto-dovere” di rinegoziare il canone ossia rendersi disponibili a modificare il contratto per raggiungere un nuovo equilibrio contrattuale.

Ancora, sempre alla luce del principio di buona fede di cui all’art. 1375 c.c. nonché del principio di solidarietà di cui all’art 2 Cost., anche la richiesta di adempimento di una prestazione divenuta “sproporzionata” potrebbe ritenersi contraria a buona fede.   

Pertanto, proprio in ragione dell’incidenza della pandemia e delle misure governative sul tessuto economico dell’attività di impresa e, per tutte le ragioni sopra brevemente espresse la giurisprudenza ha ritenuto possibile ed in tali casi doverosa la riduzione del canone.